| 1. 부동산 관련 세금 상식 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| * 부동산관련 제세금 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
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* 과세를 위한 기준가격 |
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* 세금불복 |
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| * 지방세구제절차 흐름도 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 2. 세목별 세금 산정 방법 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2-1. 취득세, 등록세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| * 계산방법 ㆍ신고가격의 신빙성이 확실한경우에만 취득가액으로 인정된다. ㆍ과세표준(=취득가액:부동산 취득 시 들어간 일체의 비용)*세율 |
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| ㆍ신빙성이 없을 경우에는 지방세 시가 표준액을 기준으로 한다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| * 취득세, 등록세, 시가 표준액을 과세 표준으로 하는 경우 ㆍ취득가액을 신고 하지 않은 경우 ㆍ무상 취득해 취득가액이 없는 경우 ㆍ신고가액이 과세시가표준액에 미달 하는 경우 ㆍ신고가액이 신빙성이 없다고 인정되는 경우 |
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| * 가산세 <취득세> ㆍ부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 자진신고를 물지 않으면 가산세를 물게 된다. ㆍ가산세는 납부할 세액의20% 이다. ㆍ자진신고를 했다 하더라도 과세표준 산출세액에 미달한 경우 부족세액의 20%를 가산세로 내야한다. <등록세> ㆍ취득일로부터 60일 이내에 등기신청을 하지 않으면 과태료를 물게된다. ㆍ등기신청 지연기간에 따른 분류 |
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| * 비과세 및 감면 <비과세> ㆍ취득세와 등록세 거의 동일하다 ㆍ토지 수용법 등에 의해 소유 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거돼 받은 보상금으로 다른 부동산을 취득한 경우 ㆍ재개발사업 등의 시행으로 토지구획정리사업법의 규정에 따라 종전의 토지대신 다른 토지로 환지 받는 경우 ㆍ상속으로 받은 부동산. 단, 1세대 1주택과 농어촌 후계자가 상속받은 농지에 대해서만 취득세 감면,등록세는 과세 <감면> ㆍ건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 전용면적18평 이하 주택에 대해 취득세.등록세100%감면 ㆍ공동주택을 분양 받아 잔금지급일 현재 무주택 세대주인 경우 - 전용주택 12평 이하: 100% 감면 - 전용면적 12~18평 이하: 50% 감면 - 전용면적 18~25.7평 이하:25% 감면 (단,99년 6월 30일 전에 신축 공동주택에 대한 분양계약을 체결했거나 98년 5월 22일~99년 6월 30일 사이에 분양계약을 체결한 신축공동주택의 분양권을 매입해 잔금 지급일 현재 무주택 세대주인 경우에 한정) ㆍ임대주택사업자가 임대할 목적으로 신축 공동주택을 취득한 경우- 전용면적 18평 이하:100% 감면 - 전용면적 18평~25.7평:25% 감면 |
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| * 납부절차 ㆍ관할 시.군.군청 부과과에서는 취득세,등록세고지서 발부 ㆍ은행에 납부 ㆍ등록세를 납부 하면 등기용 영수필 통지서1통,영수필 통지서1통,납세 보관용 영수증 1통씩 교부받음 ㆍ등기 신청 시 등기등록 신청서류에 영수필 통지서1통과 영수필 확인서1통을 첨부해 제출 |
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| 3. 양도소득세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| * 정의 ㆍ양도 차익에 대하여 부과되는 세금이다. |
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| * 과세대상 ㆍ부동산 및 부동산의 제반 권리매각(지상권,전세권,임차권,아파트 분양권,토지상환채권,주택상환채권,청약통장)에도 납부하는 세금이다. ㆍ타인이나 직계 존비속 간의 유상으로 매각하는 경우에도 해당된다. |
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| * 비과세 대상 ㆍ1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 경우 ㆍ1세대가 1주택을 1년 이상 보유한 경우(한시적 운용) - 98년 이전 양도분 까지는 1세대1주택자로서 3년 이상 보유 후 양도 시는 양도세가 비과세 됨 - 99년 개정안은 1년 이상 보유 시 비과세된다. 99.1.1~99.12.31까지 주택의 취득을 위한 매매계약(공매,경매에 의한 경우 포함)을 체결하고 계약금 (경매 또는공매의 경우는 입찰 보증금)을 지급한 자가 취득하는 주택 99.1.1~99.12.31까지 자기가 건설한 주택으로서 사용승인 사용검사를 받은 주택 ㆍ즉98년 취득한 주택은 3년 보유 후 비과세,99.1.1~99.12.31에 취득한 주택은 1년 보유 후 비과세 된다. ㆍ8년 이상 자경한 농지 ㆍ농어촌주택 ㆍ무주택자나 1가구 1주택자가 받은 상속주택 ㆍ부득이한 경우의 비과세 대상 - 취득 후 1년 이상의 질병으로 인한 요양 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 이사를 하고 사유 발생일 현재 1년 이상 거주 (주민등록 전입 및 실제 거주)하던 주택을팔 때. 단,근무상 형편의 경우 직장 이전 후 집을 양도해야 하고, 직장거리가 사실상 통근이 불가능해야 가능 - 세대원 모두가 이민을 갈 때 - 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때 - 도시재개발조합원이 재개발 사업기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발 아파트로 이사를 하기위해 팔 때 - 임차인이 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양 받아 팔 때 ㆍ일시적 1세대 2주택 - 1세대가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 매입해 1세대 2주택이 된 경우 종전 주택을 새 주택 취득일로부터 2년 내에 팔 때 단, 종전주택을 3년 이상 보유해야 하며, 종전주택 또는 새 주택에 거주하지 않아도 비과세 혜택 부여 - 결혼으로 인해 1세대 2주택이 된 경우 결혼한날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택양도일 현재 양도하는 주택이 3년 보유요건에 해당 하여야 함 - 1세대 1주택의 보유자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의 직계존속 (배우자의 직계존속도 포함)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합침으로서 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 합친 날부터 1년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 규정을 적용한다. 다만, 양도하는 주택이 양도일 현재 2주택 모두 3년 이상 보유요건에 해당하여야 함. 합쳐진 상태에서 주택을 구입하면 1세대 2주택이 되는 경우로서 부모님이 주택을 양도 할 때 양도세가 과세된다. 자녀의 주택을 양도 시는 양도일 현재 3년 이상 보유했고 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우는 양도세 비과세 된다. |
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| * 감면대상 ㆍ조세 감면규제법에서 다루고 있다. ㆍ임대주택법에 의한 임대사업자가 임대주택을 일정기간 후에 팔 때 (일정기간: 신축주택5년,기존주택은 10년) ㆍ감면대상은 주택에 한정되어 있다. |
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| ㆍ1세대 1주택자로 양도소득세가 과세되는 경우 - 고급주택을 팔 경우 주택 수,보유기간에 관계없이 양도세 과세 - 미등기된 주택을 팔 경우(법적등기가 가능한데도 고의로 등기를 하지 않은경우) - 콘도미니엄과 오피스텔은 주택으로 간주하지 않으므로 과세 - 아파트 분양권 공부상 주택이라도 다른 용도로 사용했을 경우 - 신고대상고급주택의 기준 |
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| * 과세기준일 ㆍ매매.교환 등 일반적인 경우 과세기준일이 되는 양도 및 취득시기는 원칙적으로는 대금을 청산한 날이다 ㆍ기타의 경우 |
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| * 계산방법 ㆍ양도소득세= (양도소득 * 세율) - 누진공제액 ㆍ양도소득= 양도가액 - 취득가액- 필요경비 -장기보유공제.양도소득기본공제 ㆍ올해부터는 세무서장이 과세 표준과 세액을 결정하지 않고 납세자가 신고함으로써 납세의무가 확정되는 신고납세제도로 개정된다 ㆍ필요경비 산정방법 - 기준시가로 신고한 경우 |
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| * 실 거래가로 신고한 경우 ㆍ취득세.등록세.중개수수료.설비비.개량비.자본적 지출 및 기타 양도비용 등 |
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| * 양도소득 공제내역 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| * 양도 소득세 세율 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| * 납부절차 ㆍ양도소득세는 자진납부(예정신고와 확정신고가 있다) 원칙이다. ㆍ예정신고는 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것을 말함. ㆍ예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10%가 감면 ㆍ예정신고를 하지않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부 하면 된다 확정 신고시는 세액감면이 없다 ㆍ부동산 양도 사전신고 - 신고장소(주소지 관할 세무서 직접 방문, 우체국에 비치된 부동산 양도신고용 왕복 민원 우표이용) - 제출서류( 부동산양도신고서, 토지 및 건물 등기부등본, 토지대 장 및 건축물 대장등 본, 보유 기간 중 환자가 있었던 경우 및 도시재개발, 주택재건축이 있었던 경우에는 이를 확인 할 수 있는 서류 ㆍ양도세 예정신고 - 신고장소( 주소지 관할 세무서) - 제출서류( 매매차익계산 명세서, 주민등록등본1통, 토지 및 건물대장1통, 토지 및 건물 등기부등본1통, 양도 및 취득 매매 계약서) |
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| 4. 종합토지세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| * 정의 ㆍ부동산 보유 시 납부하는 세금 |
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| * 과세 표준 ㆍ과세대상은 모든 토지가 해당된다. ㆍ납세의무자는 토지를 사실상 소유하고 있는 사람. ㆍ소유자가 확실히 확인 되지않을 때에는 공부상 현 소유자를 납세의무자로 간주. ㆍ토지 매매 시 종토세 납부의무를 누가 지느냐를 놓고 매수자와매도자간의 시비가 잦은데, 이런 경우 6월1일을 기준으로 그 이후에 잔금이 지급되면 매도자가 납세의무자가 된다. ㆍ상속이 이루어진 토지인데 상속 등기가 이루어지지않아 사실상 소유자를 알 수 없는경우 행정자치 부령이 정하는 주된 상속자를 납세의무자로 보는 것이 일반적이다. ㆍ종합토지세는 토지의 가액이 곧 과세 표준이 된다. ㆍ토지의 가액은 개별 공시지가에 지방자치단체장이 고시한 일정 비율을 곱해 산출된 시가 표준액을 말함. |
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| * 과세 방식 ㆍ별도합산과세 : 건축등 토지의 본래용도로 활용한 토지 ㆍ분리과세 : 생산용지로 사용되는 토지 ㆍ종합합산과세 : 별도합산과세와 분리과세 적용이되는 토지를 제외한 대부분의 토지 |
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| * 비과세 방식 ㆍ임대목적으로 사용되는 전용면적18평이하의 5세대 이상 ㆍ공동주택의 부속 토지에 대하여서는 50% 감면되고, ㆍ전용면적 12평이하의 공동주택의 부속토지에 대해서는 전액면제 ㆍ마을회 등 주민공동체의 주민 공동소유의 토지에 대해서는 비과세 ㆍ교육법에 의한 교육용은 비과세 ㆍ제사, 자선, 학술, 예술 등 공익을 목적으로 한 비영리사업자의 사업용 토지에 대해서는 비과세 |
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| * 이의 신청 ㆍ불복에 필요한 소명자료를 갖추고 공람기간이 종료된 일로부터 10일 이내에 관할 시.군.구에 이의 신청을 해야 한다. |
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| * 물납 및 분납 제도 ㆍ종토세액이 1,000만 원을 초과하는 경우 분납하거나 물납할 수 있다 ㆍ물납의 경우 당해 자치단체의 관할구역 안에 소재한 부동산만 가능 ㆍ 납부기한 10일 전까지 물납신청서를 제출 하면된다 ㆍ관할구청에서는 5일 이내에 결과통보 ㆍ분납기준 - 고지서 1매당 세액이 2,000만원 이하일 경우 1,000만원 초과금액 - 고지서 1매당 세액이 2,000만원 초과 시 당초 세액의 50%금액 |
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| 5. 재산세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| * 정의 ㆍ부동산 보유시 내는 세금( 건축물에 대하여) |
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| * 납세의무자 ㆍ건축물, 중기, 선박, 항공기 등을 소유하고 있는 사람이다. ㆍ원칙상으로는 매년 5월 1일을 기준으로 재산세 과세대장에 해당 재산의 소유자로 등재되어 있는 사람에게 납세의무가 있다. ㆍ실제 적용에 있어서- 해당 재산에 대한 사실상 소유주가 따로 있음(사실상 소유자가 납세 납세의무자) - 소유권 귀속이 불분명한 경우(재산의 사용자가 납세 의무자) - 국가와 계약 후 무상 사용하는 경우가 있어 실제 납세의무자는 각각 다를 수 있음. (매매계약자가 납세 의무자) |
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| * 과세표준 및 세율 ㆍ건축물,중기, 선박,항공기 등은 재산가액이 과세표준이 된다. ㆍ세율은 일반세율과 중과 세 세율로 분류된다. |
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| * 납부절차 ㆍ건축물,중기, 선박,항공기 등은 재산가액이 과세표준이 된다. ㆍ세율은 일반세율과 중과 세 세율로 분류된다. ㆍ고지서를 받은 후 기일 내에 자진납부 ㆍ과세 기준일은 매년 5월1일이다 ㆍ납기는 매년 6월16일부터 6월 30일 까지이다 ㆍ납세의무자는 과세대상에 변동사항이 생길 때마다 그 사항을 관할 시.군.구에 신고할 의무가 있다 |
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| 6. 상속세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| * 정의 ㆍ상속으로 재산을 물려받은 사람이 내는 세금. ㆍ불로 소득에 해당 하므로 무거운 세금이 부과된다. |
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| * 과세대상 ㆍ피상속인이 가지고 있던 모든 재산(상속인 명의의 재산 및 증여 재산, 간주 상속 재산도 포함)에 대하여 과세된다 ㆍ불로 소득에 해당 하므로 무거운 세금이 부과된다. |
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| * 계산방법 ㆍ과세표준= 상속 재산가액-공과금-장례비-채무-기초.인적.일괄공제 상속세 = (과세표준 * 세율) - 누진공제액 상속세 세율 |
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| * 공제항목 ㆍ공과금. 장례비. 채무공제(피상속인에게 귀속된 조세 공과금일체). 피상속인의 장례비용최소500만원에서 최고 1,000만원 한도. 피상속인의 채무. ㆍ기초공제(상속세를 계산 할 때 상속인이 상속을 받거나 안받거나 상속인이 있고 없고를 불문하고 무조건1회에 2억원을 공제한다) ㆍ배우자 공제(법적 상속 지분 내에서 배우자가 실제로 상속 받은 가액 최소5억 에서 최고 30억원) ㆍ기타인적공제 |
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| ㆍ일괄공제는 일괄로 5억원 공제가능. 단상속인이 배우자 단독인 경우는 일괄 공제가 배제된다. ㆍ금융재산공제 - 금융재산2,000만원 미만은 전액공제 - 금융재산2,000만원에서 1억원 미만은 2,000만원 공제) ㆍ재해 손실 공제(신고기한 이내에 발생된 상속재산의 재해손실 가액) ㆍ사망일로부터 6개월(피상속인 또는 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우 9개월) 이내에 피상속인의 주소지 관할 세무서에 신고. 납부하면 된다. ㆍ신고.납부를 하지 않으면 내야 세금의 30%를 추가부담 한다. 납부할 세금이 1,000만원을 넘는 경우는 세액의 25%를 납부하고 나머지는 3년에 걸쳐 분납 할 수 있고 현금대신 상속재산으로 물납 할 수 있다. ㆍ상속세 자진 신고시 필요서류 - 상속세 과세표준 및 자진납부계산서(세무서 비치) - 피상속인 및 상속인의 호적등본과 주민등록등본 - 상속세 과세가액 계산 명세서(세무서 비치) - 상속인별 상속재산 및 평가명세서(세무서 비치) - 공과금.장례비용.채무명세서(세무서 비치) - 연부 또는 연납 허가신청서 |
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| 7. 증여세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| * 정의 ㆍ무상으로 재산을 양도 받은 사람이 불로 소득에 대하여 부담하는 세금이다 |
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| * 공제항목 ㆍ증여 받은 사람이 낸다 ㆍ증여를 받은 사람이세금납부의 능력이 없는 경우 증여한 사람이 증여 받은 모든 재산에 대해 증여세 납부가 원칙이다. ㆍ증여의제 (실제 증여 받지 않더라도 증여 받은 것으로 간주) ㆍ특수관계자로부터 재산이나 권리를 무상으로 이전 받는 경우 ㆍ시가와 양도가액의 차이가30%이상이거나 그 금액이1억 이상일 때 ㆍ채무를 면제,인수,변제를 받았을 경우 |
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| * 신고 및납부기한 ㆍ증여를 받은 사람이 취득일 로부터 30일 이내에 증여 받은 사람의 관할 세무서에 신고 납부해야함 (납부할 세금의 10%를 공제 받을 수 있다) ㆍ신고 납부를 하지않으면 내야할 세금의 30% 추가부담 ㆍ신고시 제출할 서류는 증여세 과세 표준 및 자진납부 계산서 , 호적등본 및 주민등록등본, 증여재산 및 평가명세서 ㆍ자금출처 조사 |
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| * 공제대상 항목 ㆍ배우자 공제(매 10년마다 5억원씩 공제) ㆍ직계존비속간 공제(매 10년마다 3000천만원,미성년자 1500만원) ㆍ기타 친족 간 공제(매 10년마다 1500만원 공제) |
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| * 계산방법 ㆍ증여세 = (과세표준 * 세율) - 누진공제액 ㆍ과세표준 = 증여재산가액 - 증여공제액 |
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| * 자금출처 조사 ㆍ자금출처 증빙서류 - 소득세 납세증명서/납세영수증사본/융자나 남의 돈을 빌린 경우에는 부채 증명서/다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서와 등기부 - 등본/전세보증금이 있는 경우에는 전세계약서 |
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