| 1. 부동산 매매/임대 |
| (1) 계약 전 |
- 등본 열람과 확인서류 법원 등기소에서 등기부 등본 열람과 담보를 설정하고 가등기 여부도 확인한다.
- 구청 또는 군청의 도시계획과에서 도시계획 확인원을 점검한다. 구청 또는 군청에서 건축물관리대장과 토지대장을 점검하고 면적,지번,
소유자를 확인한다. |
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<<유의사항>>
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* 매도자 : 양도 소득세 확인
* 매수자 : 등록세와 취득세 확인 - 계약 상대방이 등기부상 적절한 소유자인지 실제 소유자인지 확인하고 실소유자가 아닌 대리인과
계약을 체결할 때는 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명 첨부를 확인하여 적절한 대리인인지를
확인하고 계약을 체결한다.
- 완전한 소유권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류,
가압류 등을 확인하고 향후 처리 방법에 대한 약정을 명확하고 분명하게 한다. |
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| (2) 계약 시 |
- 계약 당사자 확인
- 계약서를 쓰기 전 계약 당사자인지 대리인인지를 확인
- 대리인일 경우:위임장,인감증명서,주민등록증 확인 |
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| * 계약 내용 결정 |
- 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
- 대금의 액수와 지불시기
- 매수,매도인의 성명,주소,주민등록번호
- 부동산의 명도시기
- 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실,훼손 등 매도인의 책임사항 |
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| * 약정 |
- 등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 차이가 발생하는 경우 매매금액의 정산방법에 대한 약정.
- 매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생가능한 추가 저당권을 설정하고 이중 계약등에 대비해 별도 약정. |
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| * 작성 |
- 숫자:아라비아 숫자보다는 한자로 표기한다.
- 내용:알기 쉽게 쓰고,특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다.
- 계약서 작성후 이상이 없으면 기명,날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도,매수,입회인이 1부씩 보관 |
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| (3) 계약 후 |
| * 잔금 지급시 |
- 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 한다.
- 잔금 지급시 법무사의 도움을 받는것이 좋다.
- 잔금 기일이 장기인 경우:중도금과 잔급 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.
- 계약하기 전 등기부등본을 확인하고 하자가 없으면 게약을 체결하는 관행을 악이용하는 사기수법으로 계약서 작성시 등기부등본에 하자가
없게 한 후 중도금이나 잔금지불시기, 소유권이전시기에 맞춰 집을 담보로 잡히는 방법이다.
- 이런 피해를 방지하기 위해서는 중도금이나 잔금을 치를 때에도 등기부등본을 들여다봐야 하며 계약서를 작성할 때 '계약 후 저당권등이
설정됐을 경우 해약하거나 위약금으로 문제 발생자가 얼마를 배상한다' 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다. |
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| (4) 등기 이전 시 필요한 서류 |
매도인 : 검인 계약서/등기권리증/매도용 인감증명서/주민등록등본
매수인 : 검인 계약서/주민등록등본/등록세영수필확인서/통지서/국민주택 매입필증/토지대장/건축물관리대장 |
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| 2. 부동산 임대(전/월세) |
| (1) 계약 전 |
* 법원 등기과나 등기소에서 토지,건물 등기부등본을 발급 받거나 열람하여 아래 사항을 확인
- 계약체결 당사자가 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 주민등록증을 통해 확인한다.
- 등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/압류/가등기/경매/예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다.
- 등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부 확인한다.
- 등기부등본에 근저당 등의 권리가 등기돼 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를
대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금 회수가 가능한지 판단한다.
- 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해 확인한다. |
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| (2) 계약 후 |
* 등기부등본 확인과 확정일자인
- 계약 체결 후 중도금,잔금 기일이 장기간인 경우 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인하여 계약 후 권리 변동이 있는지
확인한다.
- 주민등록등본 1통과 임대차 전/월세 계약서 원본을 관할 등기소 서무과에 제출해 확정일자인을 받는다. |
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| << 계약서 필수 사항 체크>> |
1.매도/매수인,임대/임차인과 중개인의 이름/주소/연락처/날인
2.대금의 액수/지불 시기
3.목적물의 표시
4.목적물의 명도 시기
5.특약 사항 |
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| 3. 계약시 주의사항 |
| (1) 신원 확인 |
① 거래하는 양쪽 모두 안심하고 계약할 수 있도록 반드시 상대방에게 주민 등록증 등을 통해 신원을 밝히고 매입자와 세입자는
계약 당사자가 부동산 실 소유주인지를 확인한다.
② 대리인일 경우 위임,증빙 서류를 반드시 확인한다. |
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| (2) 방문과 계약 |
① 방문자의 신원, 즉 이름과 연락처를 확인하고 약속 시간은 가족이나 이웃이 함께 있는 시간으로 한다.
② 방문 시에는 되도록 여자 혼자서 찾아가지 않도록 한다.
③ 토,일요일이나 당일에는 되도록 계약을 피하고 계약을 서두를 경우 계약 내용을 더욱 꼼꼼히 살핀다.
④ 계약서 작성 시 양쪽 모두 입회인을 배석시키면 좋고 권리 관계가 복잡한 경우 나 등기 절차는 공인중개사 또는 법무사에게 의뢰하면
안전하다. |